韧性房地产︱房产价值与洪涝:洪涝数据如何影响房产价值

2020-11-27 来源: 未知

原标题:韧性房地产︱ 房产价值与洪涝:洪涝数据如何影响房产价值

韧性房地产︱房产价值与洪涝:洪涝数据如何影响房产价值

我年少偶然识得人间绝色

见水不是水是水光潋滟

见山不是山是山色空蒙

见你不是你,是西子

是风雨同舟者

是那要共渡的人

韧性房地产

房产价值与洪涝地图

2020年 7月12日期

原文/ Leslie Kaufman

Mira Rojanasakul, Hayley Warren, Jason Kao

Brittany Harris、Prashant Gopal

翻译/ 杨光

编辑/ 众山小 校核/ 众山小

文献/ Eric Zhang 排版/ 众山小

一直以来,美国洪涝易发区的信息严重依赖FEMA制作的地图,这些地图往往缺乏时效性、不完整并难以理解。First Street想改变这一现状,在Realtor.com上发布洪涝信息,向每个美国人提供免费信息,这些数据为“洪涝期的漫滩管理”提供决策支持,如果洪涝系数在网站上如期迅速扩展,风险将更容易被发现。洪涝风险区域信息的透明度影响着房产价格,房主是否愿意相信First Street,仍然是个疑问。

数百万的美国人正试图研究随着洪涝地图的数据变化房产价格将如何改变?

图一、数百万美国人突然发现自己身处洪涝区,而此前却从未被美国政府列出有关风险。

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有史以来,首次公开评估48个相邻州每处房产的洪涝风险时发现,联邦地图对处于重大风险的房屋及企业的数量低估了67%。研究和技术非盈利组织第一街基金会(First Street Foundation)周一新发布的洪涝风险数据史无前例的揭示了气候变化将对个人住宅造成多大的破坏。

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图二、在数据库中查找您的住宅和任何其他房产的洪涝系数值© Mapbox © OpenStreetMap

图三、绝大多数州的房价均呈百分比上涨升,美国每10座房产中就有1座面临着严重洪涝风险

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图四、根据First Street的详细测绘方法,远离海洋的阿巴拉契亚部分地区洪水风险高于预期

气候变化导致居住在易受洪涝灾害影响的脆弱地区的人口数量持续增多。新模型预测,在2020到2050年间,因为气候变暖,面临风险的房产数量将新增11%,即160万套。

图五、新模型预测到2050年,因为气候变暖,面临风险的房产数量将新增11%,即160万套

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虽然洪涝风险在几乎每个州可能都会增加,而且经常发生在远离海洋的地方,但随着时间的推移, Louisiana, Delaware and New Jersey的沿海地区,洪水的破坏性将尤为严重。

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图六、 Louisiana, Delaware and New Jersey的沿海地区,洪水的破坏性将尤为严重

First Street的模型为房主提供了保险公司和金融人员曾经使用的风险分析技术。截止今日,美国洪涝易发区的公共信息仍严重依赖联邦应急管理局(Federal Emergency Management Agency)制作的地图,这些地图往往缺乏时效性、不完整并难以理解。First Street想改变这一现状,在Realtor.com(最大的上市网站)上发布洪涝信息,风险披露可以直观反馈房产价值,银行贷款和市政债券。

First Street的公共数据库中有1.42亿套房产,每套房产根据30年按揭期内洪涝灾害的风险按10分制评分,这个分数被称为洪水系数,反映短期内洪涝灾害的概率(Realtor.com的一位女发言人表示技术问题解决后新的洪涝风险评分将被添加到网站上)。

First Street 和FEMA使用一致的“重大风险”衡量标准,即一处房产每年遭受百年一遇洪水的概率至少为1%或更大。30年按揭住房,如果年风险持续1%,房产遭遇百年一遇洪水的概率则超过26%甚至以上。几百万甚至更多的房产面临中等风险洪涝威胁。

洪水风险预测

每年发生严重洪涝风险为1%的房屋百分比。

图七、来源:First Street Foundation

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人们正在猜测新的信息公开将如何影响房产价格。当FEMA标记出一个地区面临严重风险时,要求抵押贷款的居民购买洪涝保险。First Street的地图没有任何监管权重,导致买卖双方无视其数据。

学术界和监管机构认为洪涝风险扩大的明显信号将引发变革。“我们已经看到东南沿海的一些社区因常见的洪涝困扰导致房价降低。First Street 的工作可能加速这一进程。杜兰大学关注气候变化的房地产教授 Jesse Keenan表示“我认为这是可以实现的。”

直到2018年, FEMA国家洪涝保险计划的官员认为“如果他们可以将其废除并对每个房屋带来切实利益,他们可以改变游戏规则。”商业和家庭安全保险协会(Insurance Institute for Business and Home Safety)的总裁兼首席执行官Roy E. Wright表示。

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Cape Coral, Florida

最新数据显示, Lee County46%的房产正面临风险,而FEMA的数据则为为33%。

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图八、源自:First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

过去十年里,美国的洪涝灾害导致的财产损失超过1550亿美元,占据联邦政府宣布的灾害的主要部分。美国98%的村镇都经历过洪涝灾害,FEMA评估洪涝灾害的潜在损失超过其他所有自然灾害。

尽管 FEMA的洪涝地图主要目的并不是通知个人房主。该机构的任务是为社区管理和保险划定易遭受百年一遇洪水的重大风险区域。FEMA地图的预期用途和设计截然不同,First Street机构发言人在一份声明中表示,数据需要为“洪涝期的漫滩管理,生命与安全”提供决策支持,这与通知个人以获得洪涝保险或采取行动减少个体洪涝灾害不同。

由于First Street对重大风险的定义与FEMA使用的百年一遇洪水相同,两者的巨大差异归结为几个重要因素。气候非盈利组织绘制了48个州99%的地产,采用一个FEMA不曾使用的完全方法。此外,新地图利用数据重现了过去55次主要飓风、热带风暴和东北风造成的财产淹没。很多州缺乏洪水信息披露法,因此这些信息很难找到。

图九、源自: First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

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First Street模型将之前55次重大风暴事件纳入其中,但他们之间存在明显的差距。还不包括2017年的哈维飓风(Hurricane Harvey),这次飓风致使FEMA向92000名德州人支付保险金。

新地图还包括突发性强降水的预测,以及数百万英里的径流和径流数据,FEMA并未测量。当然,FEMA洪涝地图的首要目的是为保险划定区域,这些区域以一年的增量出售,这意制作地图时并未考虑几十年的气候变化。然而房主决定住在哪里,这些决定可能持续30年或更长时间。

First Street高风险预测数据包括意想不到的地区。华盛顿,易受洪水影响的房产增长438%, Utah增加419%, Wyoming增加325%。新的地图还显示沿阿巴拉契亚山脉脊线的洪水威胁正在急剧上升,意想不到的是,水位上升的威胁逐渐逼近West Virginia, Kentucky and Virginia。

事实上,First Street的分析发现,Virginia近四分之一的房产面临洪涝风险,这一数据高于其他州。比著名的洪水多发区佛罗里达州要高,那里20.5%的家庭都处于洪涝区域。

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Charleston, West Virginia

新数据显示,Kanawha县 44%的房产面临风险,相比之下,联邦应急管理局仅为14%

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图十、源自:First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

新模型对主要降水对城市排水系统的冲击也更敏感,在城市地区的风险测绘有很大影响。在Los Angeles County,First Street 发现204,000处房产面临重大洪涝风险-是FEMA预测的2.9万的7倍。在Cook County,包括Chicago,140万处房产中有11%处于风险之中,然而联邦地图只列出2%。

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Chicago, Illinois

联邦应急管理局的洪水地图显示只有2%的芝加哥地区的房产处于危险之中。新地图发现,约11%的人面临严重的洪水危险。

图十一、源自: First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

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新的洪涝地图反映海堤在短期内的适应性,也同时揭示了时间上的局限性。到2050年,根据First Street的预测,Louisiana还有332,000处房屋因为不可阻挡的海平面上升处于长期的洪涝风险中。该模型没有考虑现有的防御措施对于海岸线长期的保护。

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图十二、源自: First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

在联邦应急管理局地图最新的地区,联邦应急管理局和第一大街的洪水风险评估是紧密一致的。First Street的路易斯安那州面临着海平面上升造成的大规模海岸侵蚀,地图显示高风险区目前有47.7万栋房屋,比联邦应急管理局目前的地图少了8.4万栋。First Street的数据科学主管Mike Amodeo提到,他的分析考虑到了最近修建的堤坝或防洪墙,这使得某些房产遭遇洪涝的概率降低。

风险地图还将有助于突出新安装的保护设施,如沼泽和湿地恢复可以抵御洪水。波士顿正在建造一系列的海堤、护道和其他结构作为阻挡。这个占地1000公亩,到处都是餐厅,酒吧,华丽的办公建筑和住宅楼的新海港区特别脆弱。

图十三、源自: First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

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虽然洛杉矶所有地区目前都受到洪水适应性的保护,但Gardena 这样的地区由于堤坝设计不适合每年1%的洪水风险,仍然很脆弱。

新的大范围扩张的洪水地图很有可能引起争议。房主是否需要一个非官方的机构将他们的房产根据受损和毁坏程度排名。当一些房主拒绝信息公开时,其他人将看到安装防洪措施抵御洪涝成为卖点,Realtor.com的首席经济分析师Danielle Hale表示。

Hale表示“当知情者参与交易决策时,市场力量就会迅速发挥作用。海滩旁的房子有洪水风险并不奇怪。但这拓展了范围。”

保险公司、银行和企业经常为私人研究付费,这种研究可以提供比FEMA地图更精确的数据。这些强大的利益集团已经做出了相应的决定。美国几乎所有针对房屋的洪水保险政策(约95%)都是FEMA管理的国家洪水保险计划的一部分,因为私人保险公司认为这太冒险了。这样一来,当洪水肆虐时,纳税人就要买单了。

最近的学术论文发现银行在“蓝线”社区使用洪涝信息,由于对风险有更详细的了解,提供房主更少或更昂贵的贷款服务。在大风暴之后,研究显示银行向政府支持的annie Mae and Freddie Mac. Banks提供的抵押贷款比例增加。银行对洪涝区域的条款修改也越来越多,如比如要求在交割时首付20%以上。

如果洪水风险对房地产购物者来说变得更为明显,即使是目前已知的脆弱地区,价格也可能出现变化。据房地产网站Zillow的数据,迈阿密的房价中值约为37万美元,而在过去的一年里,这一价格略有上涨。First Street的数据已经将迈阿密戴德县30%的房产归为重大风险类别,预计到2050年,该县38%的土地将被指定为重大风险。

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Miami-Dade County, Florida

到2050年,1%风险区的房地产可能会增加25%

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图十四、源自:First Street Foundation, Federal Emergency Management Agency, Microsoft

First Street的执行董事Matthew Eby 指出在被操纵的市场中引入透明度是公平的。“多年来,精明的投资者私自从营利公司购买洪涝信息”他表示,First Street 通过向每个美国人提供免费信息纠正信息不对称的问题。

另一些人担心洪涝地图需测绘到家庭程度的信息,First Street无法收集,被新定义成洪涝区域的房主因公开发布但基本无法核实的风险预测而面临严重的经济损失。科学家联盟气候和能源项目政策总监Rachel Cleetus相信这些信息的公布将毫无戒备的房主置于靶心,甚至有社区边缘化的风险。

“拥有详细的风险信息很重要”她提到,“但是没有公共政策的支持是远远不够的。这些人并不是问题的根源,市场本身是严苛和不公平的。”

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